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Montag, 3. November 2014

Eine neue Heizung muss her!! Wärme-Contracting eine Lösung ohne Kapitalbindung

New Energy Light Solutions

Eine neue Heizung muss her

  In vielen Ein- und Mehrfamilienhäusern sind die Heizungsanlagen technisch veraltet. Das schadet nicht nur der Umwelt, sondern auch dem Geldbeutel. Denn veraltete Heizungen verbrauchen viel Energie und verursachen deshalb unnötig hohe Heizkosten. Grund genug, den alten Heizkessel durch eine neue Wärmeversorgungsanlage zu ersetzen. Spätestens jedoch, wenn die vorgeschriebenen Grenzwerte für Abgasverluste überschritten werden, muss die Heizung ausgetauscht werden.
Woran erkennen Sie, dass Sie Ihre alte Heizung austauschen sollten?
Eine Heizungserneuerung sollte geprüft werden, wenn
  • der Heizkessel älter ist als 20 Jahre und / oder sich beim Berühren sehr warm anfühlt
  • der Heizkessel in den letzten Jahren öfter ausgefallen ist, ohnehin eine größere Reparatur an der Heizung ansteht
  • der Schornsteinfeger hohe Verluste ermittelt
  • Ihr Haus zwischenzeitlich gedämmt wurde und der Kessel deshalb mittlerweile zu groß ist
  • der Einbau einer Solarwärmeanlage geplant ist
  • Sie mit Ihrer Heizung auch Strom produzieren wollen
Weil moderne Heizungsanlagen die Wärme sehr effizient erzeugen, sparen sie Energie und schonen die Umwelt. Besonders ressourcenschonend sind beispielsweise kleine Blockheizkraftwerke (BHKWs), denn sie erzeugen Strom und Wärme gleichzeitig.

Die Kosten: So setzt sich der Preis zusammen

Beim Contracting zahlen Sie monatlich einen fest vereinbarten Betrag an den Contractor. Er setzt sich in der Regel aus zwei Bestandteilen zusammen: einer festen Pauschale, welche die Kosten für die Anlage und die Serviceleistungen des Contractors abdeckt (= Grundpreis), und einem verbrauchsabhängigen Preis für die gelieferte Wärme (= Wärmepreis).
Einige Anbieter kalkulieren die Refinanzierung der Investitionskosten über den Wärmepreis. Der Grundpreis fällt dann niedriger und der Wärmepreis entsprechend höher aus. Dabei kann auch eine Mindestabnahmemenge vereinbart werden.
Entscheiden Sie sich für ein Blockheizkraftwerk (BHKW ) und nutzen den darin produzierten Strom selbst, erfolgt die Abrechnung ebenfalls über einen vertraglich festgelegten Preis. Dabei werden, wie bei der Wärmelieferung, ein Grundpreis und ein Arbeitspreis in Rechnung gestellt. Ist das BHKW Bestandteil eines virtuellen Kraftwerks*, erhalten Sie in der Regel eine Gutschrift auf den Wärmepreis.
Grundpreis in € / Monat Wärmepreis in € / kWh
= feste Pauschale = verbrauchsabhängig
Auch „Arbeitspreis" genannt
Energieträger und Anlagentyp spielen eine Rolle.
Je nach Angebot deckt der Grundpreis die Kosten für Finanzierung, Bereitstellung und Betrieb der Heizungsanlage inklusive Serviceleistungen. Der Wärmepreis deckt die Kosten für die gelieferte bzw. verbrauchte Energie.
Zu beachten: Ob der Grundpreis tatsächlich alle Dienstleistungen abdeckt oder ob Leistungen extra bezahlt werden müssen, hängt vom Anbieter ab. Manche berechnen auch zu Vertragsbeginn einen einmaligen Baukostenzuschuss, z.B. wenn Heizungsleitungen erneuert werden müssen oder Umbauarbeiten am Gebäude notwendig sind. Zu beachten: Ein Teil der Contractoren stellt die verbrauchte Wärmemenge "nach" dem Heizkessel in Rechnung, der andere den eingesetzten Brennstoff "vor" dem Kessel. Bei der ersten Variante profitiert der Kunde davon, dass dem Contractor die Anlageneffizienz besonders wichtig ist. Im anderen Fall werden z.B. die Kosten für den Wärmemengenzähler eingespart.

Richtwert für den Angebotsvergleich

Um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen, können die voraussichtliche Jahresgesamtkosten ermittelt werden. Hier für werden zum jährlichen Grundpreis die zu erwartenden jährlichen Wärmekosten hinzugerechnet. Die jährliche Wärmekosten errechnen sich aus dem Wärmepreis pro kWh x Wärmebedarf pro Jahr. So erhalten Sie einen Richtwert für den Angebotsvergleich.

Contracting - alternative Energiebewirtschaftung

Contracting

Contracting mit erneuerbarer Wärme im Marktanreizprogramm
Das Marktanreizprogramm (MAP) – das Förderprogramm der Bundesregierung für erneuerbare Wärme – wurde 2012 für alle Energiedienstleistungsunternehmen geöffnet, wenn diese als Contractoren auftreten . Diese Hinweise richten sich an interessierte Energiedienstleistungsunternehmen, die bei ihren Kunden solarthermische Anlagen, Biomasseanlagen oder Wärmepumpen installieren und dabei die staatliche Förderung in Anspruch nehmen wollen. Ein Merkblatt zum Contracting mit erneuerbarer Wärme finden Sie rechts unter „Downloads“.

Was wird gefördert?

Gefördert wird u.a. die Errichtung von:
  • Solaranlagen für die thermische Nutzung (Solarthermieanlagen)
  • Anlagen zur Verbrennung fester Biomasse
  • effizienten Wärmepumpen
  • Brennwertkesseln in Verbindung mit einer Solarthermieanlage.

Wie wird gefördert?

Die Förderung wird in Form von nicht rückzahlbaren Investitionszuschüssen auf Antrag des Contractors an den Contractor gewährt.

Wie hoch ist die Förderung?

Kleinere Anlagen werden mit Festbeträgen gefördert, bei größeren Anlagen steigt der Zuschuss mit der Größe der Anlage (gemessen an der Kollektorfläche oder der Nennwärmeleistung). Anhand der Förderübersichten (rechts unter „Downloads“) können Sie die Höhe der Förderung selbst ermitteln.

Förderbeispiele:

  • Solarthermische Anlage zur Heizungsunterstützung und Warmwasserbereitung in Kombination mit einem Gas- oder Öl-Brennwertkessel: 2.000 Euro
  • Pelletkessel mit Pufferspeicher: 2.900 Euro
  • Sole/Wasser-Wärmepumpe mit Pufferspeicher: 3.300 Euro
Welche Anforderungen werden gestellt?
Förderfähige Anlagen müssen
  • bestimmte Qualitäts- und Effizienzkriterien erfüllen
  • bestimmte Mindestgrößen aufweisen
  • mit einer effiziente Umwälzpumpe ausgestattet sein
  • hydraulisch abgeglichen sein
  • mit einem Wärmemengenzähler, Stromzähler, Funktionskontrollgerät ausgestattet sein.
Einzelheiten finden Sie unter den Überschriften Solarthermie, Biomasse, Wärmepumpe, Innovationsförderung oder Prozesswärme.

Das Antragsverfahren

Für jede Anlage ist ein separater Förderantrag zu stellen. Antragsformulare finden Sie unter den Überschriften Solarthermie, Biomasse, Wärmepumpe, Innovationsförderung oder Prozesswärme.
Contractoren müssen den Förderantrag vor Vorhabensbeginn beim BAFA einreichen. Es gilt das Datum des Antragseingangs. Als Vorhabensbeginn zählt der Abschluss eines Lieferungs- und/oder Leistungsvertrages sowie die Auftragsvergabe. Beim Contracting stellt i.d.R. die Auftragsvergabe an das Installationsunternehmen den Beginn der Maßnahme dar. Reine Planungsleistungen gelten nicht als Vorhabensbeginn. Das BAFA prüft den Antrag und erteilt einen Zuwendungsbescheid (ZWB) sofern die Anlage förderfähig ist.
Mit dem ZWB wird der Zuschuss für die sogenannte Basisförderung gewährt. Besonders innovative oder effiziente Anwendungen können zusätzlich zur Basisförderung diverse Bonusförderungen erhalten. Die Bonusförderung muss nicht beantragt werden. Stattdessen sind die Voraussetzungen für die Bonusförderungen nachträglich im Verwendungsnachweis zu belegen. Einzelheiten zur Bonusförderung finden Sie unter der gleichnamigen Überschrift
Der Zuwendungsbescheid beinhaltet diverse Auflagen, u.a. dass die geförderte Anlage mindestens 7 Jahre lang zweckentsprechend zu betreiben ist.
Nach Erhalt des Zuwendungsbescheides ist die Anlage innerhalb von 9 Monaten in Betrieb zu nehmen (Bewilligungszeitraum). Spätestens einen Monat nach Ablauf des Bewilligungszeitraums ist der Verwendungsnachweis (VN) einzureichen. Der Zuschuss wird ausgezahlt, wenn der Verwendungsnachweis vom BAFA geprüft wurde.
Nach Vorlage des Verwendungsnachweises prüft das BAFA auch, inwieweit die Voraussetzungen für eine Bonusförderung erfüllt sind. Sofern diese Voraussetzungen nachgewiesen wurden, wird ein erhöhter Zuschussbetrag durch einen gesonderten Bescheid festgesetzt. Auch in dieser Phase klärt das BAFA unklare Verwendungsnachweise schriftlich auf.
Zum Verwendungsnachweis, den der Contractor einreichen muss, zählen:
  • Rechnungsunterlagen in Kopie
  • Fachunternehmererklärung
  • Contactingvertrag in Kopie
  • Erklärungen des Contractingnehmers.
Mit der Rechnung weist der Contractor nach, dass ihm tatsächlich Kosten entstanden sind. Die Rechnung muss detailliert und auf den Contractor ausgestellt sein. Die Fachunternehmererklärung fragt die technischen Details der Anlage ab. Sie ist vom ausführenden Installateur auszufüllen und zu unterschreiben. Um die Auflage zu erfüllen, dass die geförderte Anlage mind. 7 Jahre lang zweckentsprechend betrieben wird, muss der Contractingvertrag eine Laufzeit von mind. 7 Jahren aufweisen.

Sie haben Fragen oder Anregungen?

Senden Sie uns einfach eine E-Mail (Kontaktformular siehe unten), rufen Sie uns an, schreiben Sie uns einen Brief oder senden Sie uns ein Telefax
Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Referate 511 – 514
Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Energiecontracting eine sinnvolle Alternative sein. Wir erläutern Ihnen, was Contracting bedeutet und was Sie bei Abschluss eines Contracting-Vertrags beachten sollten.
Drei Personen vor einer Heizungsanlage
Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Energiecontracting eine sinnvolle Alternative sein. Wir erläutern Ihnen, was Contracting bedeutet und was Sie bei Abschluss eines Contracting-Vertrags beachten sollten.Im Zuge der Klimaschutzpolitik spielen Energieeinsparung und Senkung der CO2-Emissionen eine wichtige Rolle. Ein großes Sparpotenzial bieten die eigenen vier Wände: die privaten Haushalte verursachen 20 Prozent des bundesweiten CO2-Ausstoßes.

Kein Wunder, dass die Anforderungen an die energetische Gebäudesanierung und die Nachrüstung von Heizungsanlagen ständig steigen. Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Energiecontracting eine sinnvolle Alternative sein.

Wir erläutern Ihnen, was Contracting bedeutet und was Sie bei Abschluss eines Contracting-Vertrags beachten sollten. Wir geben Antworten auf folgende Fragen:

Was bedeutet Contracting?Für wen kommt Contracting in Frage?Wann lohnt sich Contracting?Worauf sollten Sie beim Abschluss eines Contracting-Vertrags achten?

Welche Vorteile bietet Contracting dem Eigentümer?

Ein Wärmelieferungsvertrag entlastet Sie im Verwaltungsbereich, denn alle mit der Wärmeversorgung verbundenen Aufgaben gehen an uns über. Sie haben zukünftig nur noch einen kompetenten Ansprechpartner, der Ihnen neben exzellenten Service einen fairen und stabilen Komplettpreis für die Wärme bietet. So können Sie die Auswirkungen stetig steigender Energiepreise erfolgreich dämpfen.

Die Leistungen im Einzelnen:
Regelmäßige Wartung / Modernisierung der Heizungsanlage
Eine gut gewartete Heizung verbraucht weniger Energie und spart so bares Geld. Sollte die Anlage nicht mehr dem technischen Stand genügen, so sorgen wir für ihre Modernisierung. Die Umwelt profitiert in beiden Fällen.
Ferner tragen wir das Instandhaltungsrisiko – sollten Ersatzinvestitionen notwendig werden, so bestreiten wir diese von den gebildeten Rückstellungen.
Professioneller Energieeinkauf
Durch die Bündelung von Einkäufen realisieren wir höchstmögliche Rabatte. Mit dem Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages sichern Sie sich einen günstigen Energiepreis über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg. Die jährlichen Preisanpassungen basieren auf den offiziellen Indizes des Statistischen Bundesamtes.
Effizientes Anlagenmanagement
Wir tragen alle Kosten für den Betrieb der Anlage. Durch unsere guten Konditionen bei Mess- und Wartungsfirmen verschaffen wir Ihnen auch hier Vorteile – ohne Abstriche bei der Qualität der Wartung oder der Versorgungssicherheit zu machen.

Was heißt Contracting?

Die deutsche Übersetzung des englischen Wortes "contract" lautet "Vertrag" und schließt auch das Vertragsdokument ein. Das zugehörige Verb "to contract to do ..." bedeutet "sich vertraglich verpflichten, etwas zu tun".
Die aus dem Englischen abgeleitete Wortform "Contracting" wird auf die vertragliche Verpflichtung Dritter angewendet.
In der Praxis der Wohnungswirtschaft wird "Contracting" auf Formen der Versorgung von Gebäuden oder Wohnsiedlungen mit Energie (wie Wärme, Elektrizität, Kälte oder Licht) angewendet, die sich aus folgendem Zusammenhang ableiten:
Ein Gebäudeeigentümer interessiert sich in der Regel nicht für Heizungstechnologien. Er braucht Wärme - und das möglichst günstig. Also kauft er statt einer Wärmeerzeugungsanlage auch nur die Wärme bei einem Wärmelieferanten.Der Wärmelieferant mietet einen Raum im Gebäude oder erwirbt ihn als Eigentum, plant, installiert, betreibt und finanziert die Heizungsstation in eigener Regie. Die erzeugte Wärme verkauft er an den Gebäudeeigentümer, der die Kosten verbrauchsabhängig an seine Mieter weitergibt. Das ganze Verfahren wird vorher vertraglich genau geregelt - daher die Bezeichnung "Contracting".

Ein Beispiel

Die Wohnungsbaugesellschaft "WoGe" betreibt eine eigene Wärmeversorgungsanlage, deren Leistung jedoch nicht mehr für die Versorgung der gewachsenen Wohnsiedlung ausreicht und die dringend der Erneuerung bedarf.
Die "WoGe" schließt einen Vertrag mit einem Wärmelieferanten, der die bestehende Wärmeversorgungsanlage im Rahmen einer Contractingdienstleistung erneuert und erweitert, sie um ein Blockheizkraftwerk ergänzt und die Betriebsführung übernimmt. Dabei investiert der Wärmelieferant in die Erneuerung, Erweiterung und Umrüstung der Anlagen und trägt die Kosten für die Demontage und Entsorgung der Altanlagen.
Die Refinanzierung der Investition erfolgt mit dem Contracting-Entgelt, welches die "WoGe" für die Gesamtdienstleistung "Wärmelieferung" zahlt und das sich aus
  • dem Grundpreis (Kapitalkosten, Betrieb, Wartung) und
  • dem Arbeitspreis (Brennstoffkosten, Strom) zusammensetzt.

Nach Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit ist der Contractor verpflichtet, die Anlage auszubauen. Nach Beendigung des Vertrages können weitere Regelungen getroffen werden.
Beratung, Analyse, Planung, Abwicklung, Finanzierung, Bau und Betrieb sowie Demontage und Entsorgung bilden die Leistungsbausteine des maßgeschneiderten Versorgungskonzeptes des Wärmelieferanten





Begriffe, wie Contracting, Wärmelieferung, Wärmedienstleistung, Nahwärmelieferung u.ä.m. werden vielfach synonym verwendet. Eine einheitliche begriffliche Definition hat sich bislang nicht durchgesetzt.
Jürgen Pöschk definiert Wärme-Contracting...
...als einen "Dienstleistungsansatz" zur Versorgung mit Raumwärme und Warmwasser, dessen zentrales Element darin besteht, alle oder einen Teil der zur Sicherstellung der Wärmeversorgung notwendigen Leistungen aus dem Aufgabenbereich des Gebäudeeigentümers heraus auf einen externen Wärmelieferanten zu übertragen. Der Wärmelieferant plant, baut, finanziert und betreibt - je nach Vertragsumfang - die Anlagen in eigener unternehmerischer Verantwortung und verkauft das von ihm erstellte Produkt (z.B. Raumwärme, Brauchwarmwasser, Strom) an den Gebäudeeigentümer oder direkt an den Gebäudenutzer.
Jürgen Pöschk: Wärme-und Stromlieferungsmodelle: Überblick praktizierter Lösungsansätze (Skript der BBA)
Nach dieser Definition bleibt die Frage: Was unterscheidet "Contracting" von "Outsourcing", einem ähnlich neuen Konzept der Betriebswirtschaft?

Der Unterschied zu Outsourcing

Beim Outsourcing werden Tätigkeiten und Kosten auf Spezialisten ausgelagert, die die Fachaufgaben effektiver und kostengünstiger erledigen können mit dem Ziel, fixe Kosten zu reduzieren. D.h., wenn ein Gebäudeeigentümer über ein Heizsystem verfügt, die Betriebsführung aber über die Lebensdauer der Anlage an einen externen Dienstleister auslagert, erhofft er sich Einsparungen durch die höhere Management-Kompetenz des Dienstleisters in der Betriebsführung, z.B. wenn er über geschultes Personal und ein hochmodernes Computersystem zur bedarfsgerechten Steuerung der Anlage verfügt.
Wenn das Heizsystem aber einer Erneuerung bedarf oder wenn sich durch die Modernisierung der veralteten Wärmeerzeugungsanlage große Energiemengen einsparen lassen, dann sind Investitionen erforderlich, die sich aufgrund der Langfristigkeit der Investition und aufgrund der damit verbundenen Risiken nicht ohne weiteres auf Dritte überwälzen lassen.
"Outsourcing" kann somit als einfachste Variante des "Contracting" verstanden werden, was den Dienstleistungsumfang betrifft. Übernimmt beispielsweise ein Contractor nicht nur den Betrieb der Anlage, sondern auch den Wartungs- und Instandhaltungsaufwand, wird auch vom "Technischen Anlagenmanagement" gesprochen. (O.Rie>"Contracting" enthält weit umfassendere Dienstleistungen und die Übertragung von Tätigkeiten an Dritte erfolgt nicht allein aus betriebswirtschaftlichen Kostenerwägungen, sondern auch aus Mangel an speziellem technischen und juristischen Know-how bei der Konzeption, Planung und Realisierung einer neuen Anlage.

Moderne Technik und veränderter Wettbewerb stellen neue Anforderungen!

Nach dem Gesetz ist der Gebäudeeigentümer zur Sicherstellung der Beheizbarkeit der Wohnräume verpflichtet.
Das bedeutet im einfachsten Fall, dass in den gemieteten Räumen Öfen vorhanden sind. In diesem Fall hat der Mieter selbst für die Erwärmung zu sorgen.
Bei modern ausgestatteten Mieträumen, die zentral beheizt werden, obliegt es jedoch dem Gebäudeeigentümer, sowohl für die nötige Infrastruktur an Anlagen und Wärmeleitungen als auch für die Erwärmung selbst zu sorgen.
Vor diesem Hintergrund sind es im wesentlichen zwei Entwicklungen, die neue Anforderungen an die Gebäudeeigentümer stellen:
  1. die Anlagen der zentralen Wärmeerzeugung werden immer moderner und technisch komplizierter

    und
  2. die öffentlich-rechtlichen Auflagen zum Schutz der Umwelt sowie zum sparsamen Umgang mit Ressourcen werden immer strenger (s. Energieeinsparverordnung).

Wärmeschutz- und Heizungsanlagenverordnung sind durch die am 21. November 2001 verkündete Energieeinsparverordnung (EnEV, BGBl. 2001, I S. 3085) abgelöst worden.

Eine gute Entscheidung für Klima und Bauwirtschaft


Für Neubauten sieht die EnEV vor, den Heizenergiebedarf künftig um etwa 30 Prozent unter die heutigen Anforderungen zu senken. Besonderer Wert wird auf die "intelligente Erschließung" von Energiesparpotenzialen gelegt. Besondere Energieeinsparpotenziale liegen im Gebäudebestand. Deshalb wird die Verordnung die Reserven durch Nachrüstverpflichtungen und bedingte Anforderungen bei ohnehin anstehenden Modernisierungsmaßnahmen mobilisieren. Insbesondere geht es um den Ersatz von über zwei Millionen vor dem 1. Oktober 1978 eingebautenineffizienten Heizkesseln.

aus einer Pressemeldung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom 7.3.2001
Energiesparende und umweltschonende Formen der Wärmeerzeugung, wie Blockheizkraftwerke oder Solaranlagen in Verbindung mit computergestützten Steuerungssystemen erfordern ausgeklügelte Installationen, die in hohem Maße technischen Sachverstand aus unterschiedlichen Bereichen voraussetzen. Wer hinter die Kulissen der Contracting-Anbieter schaut, entdeckt jede Menge High Tech - vor allem intelligente Steuerungssysteme. Denn das Geheimnis vieler Energiespar-Erfolge liegt im Drosseln und Abschalten von Anlagen, wenn diese nicht gebraucht werden. Das reicht von Heizkörpern, die je nach Belegung der Räume wärmer oder kälter werden, bis zu Leuchten, die ausgehen, wenn kein Mensch sich in ihrer Nähe bewegt. Sowohl der supersparsame Brennwertkessel und die leichtlaufende Wärmepumpe senken dauerhaft Energiekosten, wie insbesondere das gekonnte Zusammenspiel vieler Einzelkomponenten.
Diesen Anforderungen fühlen sich Gebäudeeigentümer immer weniger gewachsen.
Hinzu kommt, dass der Wohnungsbedarf gegenwärtig weitgehend gedeckt ist, so dass den Gebäudeeigentümern im Wettbewerb um die Vermietung von Wohnungen innovative Maßnahmen und zusätzliche Serviceleistungen abverlangt werden.
In den Städten der neuen Bundesländer, in denen derzeit ein hoher Wohnungsleerstand und sinkende Immobilienpreise herrschen, sind die Banken in der Vergabe von Darlehen an Wohnungsuntemehmen sehr restriktiv. Vor diesem Hintergrund erhält die Durchführung von Investitionsmaßnahmen mittels Contracting eine noch größere Bedeutung.

 

Die Projektorientierung

Die Planung, Installation und der Betrieb moderner Wärmeerzeugungsanlagen verlangt die Mitwirkung einer Reihe von Spezialisten, wie z.B.
  • das Ingenieurbüro, das mit der Erstellung einer Wärmebedarfsstudie beauftragt werden muss,
  • die Investitionsbank, die die Möglichkeiten der Finanzierung prüft und gestaltet,
  • das Bauunternehmen, das die baulichen Voraussetzungen für den Einbau der Anlage prüft und absichert,
  • den Heizungsinstallateur, der den Einbau der Anlage übernimmt,
  • den Contractor, der die Genehmigung der Anlage, deren Betrieb und die bedarfsgerechte Wärmelieferung organisiert und schließlich
  • die Immobilienverwaltung, die die Abrechnung der Heizkosten mit dem Mieter leistet.
Es kann deshalb als eine weitere Besonderheit des "Contracting" angesehen werden, dass die Mehrzahl der Vorhaben in Form von Projekten geplant, entwickelt und durchgeführt wird, weil der Gebäudeeigentümer nicht über genügend eigenes Know-How, die Zeit oder das eigene Investitionskapital verfügt. Dabei übernimmt der Contractor meist die Projektsteuerung undder Gebäudeeigentümer erhält eine echte Dienstleistung auseiner Hand.

Der rechtliche Rahmen

Bis zur Novellierung der Heizkostenverordnung im Jahr 1989 war die Versorgung zentralbeheizter Wohnanlagen mit Fernwärme die einzige Form der Wärmelieferung. Nur Energieversorger wie die Stadtwerke waren in der Lage, Fernwärme zu verkaufen. Die Heizkostenverordnung sah keinen anderen Wärmeverkauf vor.
Mit der Änderung der Heizkostenverordnung wurde der nicht unbedingt zutreffende Begriff "Fernwärme" durch die Sprachregelung "gewerbliche Lieferung von Wärme" ersetzt. Damit wurde der Weg frei auch für die "Nahwärme", d.h. die Wärmelieferung durch Drittanbieter unabhängig vom Standort der Wärmeerzeugung - das Wärmecontracting.

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 25.10.1989 zu §6 der Heizkostenverordnung in der Fassung von 1984 folgenden Leitsatz aufgestellt:
"Wird aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig Wärme produziert und an andere geliefert, so handelt es sich um Fernwärme. Auf die Nähe der Anlage zum versorgten Gebäude oder das Vorhandensein eines größeren Leitungsnetzes kommt es nicht an."
In Ergänzung dazu sind die Kosten der "eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme" in der zweiten Berechnungsverordnung Anlage 3 als Betriebskosten aufgeführt, was die Umlage des "Wärmepreises" auf die MieterInnen erlaubt.
(nach Klemens Philipp: Wohnwirtschaftliche Anforderungen an externe Energiedienstleistungen)
Der Gebäudeeigentümer hat also die Wahl: Entweder modernisiert er die Heizungsanlage selbst und legt die Investition mit 11% jährlich auf die Kaltmiete um oder er überlässt dem Wärmelieferanten die Modernisierung, der die anfallenden Investitionskosten in das Wärmeentgelt einrechnet, das als Bestandteil der Heizkosten von den Nutzern getragen wird.
Demnach ist "Wärme-Contracting"...
... ein umfassender Dienstleistungsansatz in einem liberalisierten Rechtsrahmen, mit dem das notwendige Zusammenspiel von intelligenter Technik und ausgeklügelter Finanzierung bewältigt werden kann.

Wer hat den Nutzen

 
Für den Contractor (z.B. den Wärmelieferanten) ist "Contracting" ein Unternehmenskonzept. Der Contractor bietet eine ganzheitliche Dienstleistung im Sinne eines "Rund-um-Paketes" an und will damit einen Gewinn erzielen, trägt aber auch das unternehmerische Risiko.
Gegenstand des Dienstleistungsangebotes kann im Fall des Wärme-Contracting sein:
·         Beratung in der Auswahl des Energieträgers (Strom, Gas, Heizöl, Holz, Biomasse, Solarenergie, 
           Erdwärme)
·         Beratung in der Auswahl der Technologie
·         Energieexpertisen
·         Planung und Projektierung
·         Finanzierung
·         technische Betriebsführung
·         administrative Betriebsführung mit oder ohne Einzelabrechnung
·         Erfahrung
Der Contractor übernimmt im Gegensatz zu einem Kreditinstitut nicht nur das finanzielle Risiko, sondern auch das technische und das Betriebsrisiko.
Beispiel 1:
Der Contractor sichert dem Kunden per Vertrag verbindliche Arbeits- und Grundpreise zu. Mehrkosten, die sich möglicherweise während der Planungs- und Bauphase ergeben, trägt der Contractor.

Beispiel 2:
Während der gesamten Laufzeit übernimmt der Contractor alle Instandhaltungskosten. Bei irreparablen Schäden trägt er die Kosten der Wiederbeschaffung.


Für den Gebäudeeigentümer ergeben sich eine Reihe von Vorteilen, die im Einzelnen von der Ausgangssituation für die Contracting-Maßnahme und vom Angebot des Contractors abhängen.
Erfolgreiche Beispiele lassen als Vorteile für den Eigentümer erkennen:
·         die Konzentration auf Kernaufgaben
·         die Nutzung externen Know-Hows
·         weniger Stress
·         mehr Liquidität
·         professionelle Planung und Realisierung
·         nachhaltige Werterhaltung

Der Hauptnutzen besteht in der Entlastung von allen Betriebs-, Wartungs- und Instandhaltungsaufgaben, d.h. letztlich in der Abgabe des kompletten Betriebsrisikos.
Der Gebäudeeigentümer investiert nicht mehr in Technik, sondern kauft Wärme.
 

Für den Wohnungseigentümer in einem Contracting-Objekt ergeben sich ähnliche Vorteile, wie für den Gebäudeeigentümer. Darüber hinaus werden für ihn unter Umständen die Eigentumsverhältnisse an der Gebäudeinfrastruktur transparenter und eindeutiger.
Bis Ende der achtziger Jahre wurde die Wärmeerzeugungsstation als Bestandteil eines Gebäudes betrachtet. Demnach war es nicht möglich, den Wärmeerzeuger rechtlich aus dem Eigentum des Gebäudeeigentümers herauszunehmen. Hier hat der Verband für Wärmelieferung eine juristische Lösung geschaffen, nach der der Wärmelieferant auch die Rohrleitungen und Heizkörper in seinem Eigentum behalten kann.
So befinden sich heute vielfach die Grenzen der Wärmelieferung nicht mehr im Heizungskeller am Einspeispunkt in das Verteilungssystem des Gebäudes, sondern an der Oberfläche der Heizkörper in den Wohnungen der Mieter oder an den Warmwasserzapfstellen. Der Wärmelieferant schließt den Vertrag direkt mit dem Besitzer der Eigentumswohnung.
(Contracting - Von der Installation zur Fremdfinanzierung der Heizungsanlage · Veröffentlichung des Verband für Wärmelieferung e.V.)

Die Mieter bzw. Nutzer der Wohnung profitieren u.U. von der Reduzierung der Betriebskosten, in jedem Fall aber von moderneren und umweltverträglicheren Anlagen.

Ein Beispiel, bei dem alle gewinnen !!!

Eine genial einfache Idee, das Interesse von MieterInnen an möglichst niedrigen Heizkosten und das Interesse der Wärmelieferer an einem schönen Gewinn unter einen Hut zu bringen, hat die Stadt Rottweil erfunden.
Normalerweise installiert der Hausbesitzer die Heizungsanlagen und stellt sie zur Verfügung. Die dafür benötigte Primärenergie (Gas oder Öl) kauft er beim Energieversorgungsunternehmen ein und rechnet hinterher mit dem Mieter ab.
Dies führt aber dazu, dass die Wartung der Anlagen durch den Vermieter organisiert werden muss und bei der Installation von neuen (effizienteren, energiesparenden und ökologisch besseren) Anlagen hohe Kosten und ein großer Aufwand entstehen. In der Stadt Rottweil läuft das anders. Dort kauft man bei den Stadtwerken nicht Energie, sondern Wärme. Man bekommt sozusagen eine warme Wohnung angeboten und kann sie einkaufen. Die Stadtwerke übernehmen den Rest.
Sie installieren die neuen Heizanlagen, warten die Geräte, lesen den Wärmezähler, organisieren die Abrechnung und das Inkasso. Man überlässt ihnen sozusagen den Heizungsraum - und die Entscheidung, wie sie die gewünschte Wärme erzeugen. Nutzwärmekonzept wird diese Art der Wärmeversorgung in der Fachsprache genannt.
Die Sache funktioniert, weil die Stadtwerke ein Unternehmen sind, das auch seine Gewinne machen will. Also halten sie die von ihnen betriebenen Heizungsanlagen immer im besten Zustand und gebrauchen keine alten uneffizienten Geräte. Dabei kommen effektive, umweltschonende Apparaturen zum Einsatz, die der Einzelne nur mit mehr Aufwand aufstellen könnte (Brennwertkessel, Blockheizkraftwerke usw.).
Dabei gewinnen alle: Die Stadtwerke freuen sich über das zusätzliche Geschäft, die Mieter über niedrige Heizkosten und die Umwelt über weniger Schadstoffe.

Ein Wärmelieferant, der seinen Namen wirklich verdient.


mieterverein-bochum / Abruf:23.01.01

Als Energieexperte hat der Contractor ein Interesse, in moderne Technologien der Wärmeerzeugung mit möglichst hohem Wirkungsgrad zu investieren, denn reduzierte Brennstoffkosten bedeuten eine höhere Gewinnspanne. Der verbesserte Wirkungsgrad zahlt sich unmittelbar für die Umwelt aus. Jede nicht verbrannte Tonne Kohle, jeder nicht verheizte Liter Heizöl, jede nicht verbrauchte Kilowattstunde Strom schont die Umwelt und reduziert die CO2-Emmissionen.

Beispiel:
Der Verband für Wärmelieferung e.V. gibt an, dass mit den von ihr betreuten 8.800 Verträgen über einen Gesamtenergiebedarf von 9.583 GWh, eine Einsparung von 2.396 GWh und eine CO2-Reduzierung von 500.000 Tonnen erreicht worden sind.
(Aus: "Der Facility Manager" Mai 2000)
Hier liegen auch die Perspektiven des Contracting. Die vielfältigen technologischen Entwicklungen auf dem Gebiet der Wärmeerzeugung, sowohl auf dem Gebiet der fossilen Brennstoffe (Kohle, Gas, Heizöl) als auch im Bereich der regenerativen Brennstoffe (Sonne, Wind, Wasser, Biomasse...) bieten einen großen Gestaltungsspielraum für Contractingmaßnahmen und eine innovative Herausforderung für Wärmelieferanten.

Perspektiven des Wärme-Contracting !

Am 21.11.2001 ist im Bundesgesetzblatt die "Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV)" verkündet worden.
Die künftige Verordnung soll Anreize zum verstärkten Einsatz von effizienten und umweltschonenden Techniken im Wärmemarkt geben. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei die Kombination neuer Techniken (wie Brennstoffzelle, motorgetriebene Wärmepumpe, neue preisgünstige Photovoltaikanlagen oder auch billige Solarkollektoren), die vordringlich die Nutzung regenerativer Energiequellen aufgreift oder aber eine effizienter Nutzung der fossilen Brennstoffe gewährleistet.
Besonderer Wert wird auf die Erschließung von Energieeinsparpotenzialen im Gebäudebestand gelegt. Schätzungen gehen davon aus, dass sich hier durch energetische Verbesserungen, wie
- den Ersatz ineffizienter Heizkessel,
- die nachträgliche Dämmung ungedämmter Rohrleitungen und
- die Dämmung der obersten Geschossdecken unter nicht ausbaufähigen Dachräumen

zirka 40 Prozent des gegenwärtigen Energieverbrauchs einsparen lassen. Dadurch wird die Versorgung durch Fernwärme, wegen der Verluste beim Wärmetransport und der hohen Kosten der Verteilsysteme, langsam zurückgehen. Stattdessen wird sich dezentral die wesentlich effizientere Nahwärmeversorgung in unterschiedlichen Formen der Wärmeerzeugung entwickeln.
Ein weiteres Element der EnEV ist der vorgeschriebene Energieausweis, mit dem die energierelevanten Daten dokumentiert werden, um die Transparenz nicht nur für Gebäudeeigentümer und Mieter, sondern auch bei Kauf- oder Mietentscheidungen am Immobilienmarkt deutlich zu verbessern. Es geht auch darum, eine gewisse Selbstkontrolle zu ermöglichen und damit Anreize für energetische Verbesserungen zu schaffen.
Grundsätzlich fordert die Energieeinspar-Verordnung nur Maßnahmen, die wirtschaftlich vertretbar sind - sich also durch eingesparte Energiekosten amortisieren. Dies schließt bei der Entwicklung neuer Techniken auch Fördermittel (verlorene Zuschüsse) mit ein. Flankierend werden aus Mitteln der Bundesregierung Kredite mit deutlicher Zinsverbilligung gewährt, die vor allem komplette Modernisierungspakete fördern.
Durch die Verordnung werden sowohl die Voraussetzungen als auch die Möglichkeiten für Contractingmaßnahmen verbessert. Basis für die Anforderungen der EnEV wird der Energiebedarf. Dadurch wird dem Investor mehr Wahlfreiheit zwischen bautechnischen und anlagentechnischen Maßnahmen gewährt.

Wärmeversorgung - also ein Feld für Fachleute und nicht für Hauseigentümer!

Welche Schritte sind notwendig?

Bevor es zum Abschluß eines Contractingvertrages zwischen dem Eigentümer und einem Contractor kommt, muß ein geeigneter Contractor gefunden werden. Das geschieht in der Regel im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens. Bevor ein Contractor jedoch ein Angebot abgeben kann, benötigt er Angaben, die erkennen lassen, ob das Contractingvorhaben überhaupt durchführbar ist und für beide Seiten einen Nutzen bringt.
Dafür ist die Beantwortung einer Reihe von Fragen notwendig, zu der oftmals der Eigentümer allein nicht in der Lage ist. Hier ist er auf Hilfestellung angewiesen, die er entweder von neutralen
Verbänden, von unabhängigen Beratern und Gutachtern oder vom anbietenden Contractor selbst erhalten kann. Die nachfolgende Darstellung zeigt, welche vorbereitenden Schritte durchlaufen werden müssen und gibt Hinweise auf mögliche Hilfestellungen.


Modelle und Varianten

Wärme-Contracting ist ein Dienstleistungsbereich, der sich noch stark in der Entwicklung befindet. Es gibt eine Reihe von Beispielen, aber noch keine festgelegten Standards. Auf dem Hintergrund einer wachsenden Menge an Beispielen zeichnen sich jedoch allmählich Modelle ab, die sich an unterschiedlichen Sichten orientieren.
Ursprünglich wurden bei der Wärmelieferung die Modelle

           - Nahwärme und
           - Fernwärme
nach dem Standort der Anlage unterschieden.
Mit der Änderung der Heizkostenverordnung hat sich diese Art der Unterscheidung überholt, denn ausschlaggebend für das Contracting ist nicht der Ort der Wärmeerzeugung, sondern die Lieferung durch einen Dritten.
Heute wird nach den Zielen bzw. den Aufgaben des Wärme-Contracting in

           - Energieliefer-Contracting und
           - Einspar-Contracting
unterschieden.
Unabhängig davon sind im Contracting unzählige Spielarten und Kombinationen denkbar, um unterschiedliche Ausgangssituationen bei den Beteiligten zu berücksichtigen.


Energieliefer-Contracting

Der Contractor realisiert oder erweitert eine Wärmeerzeugungsanlage und finanziert sie.
Die Refinanzierung erfolgt über den Grundpreis gemäß Wärmelieferungsvertrag. Contractingnehmer sind entweder der Gebäudeeigentümer, der die Kosten an die Mieter weiterreicht, oder die Mieter selbst, die den Preis der gewerblichen Wärmelieferung in Form von verbrauchsabhängigen Heizkosten direkt an den Contractor bezahlen.
Dies ist die häufigste Form des Contracting.
Die Anlage ist entweder für die gesamte Betriebsdauer Eigentum des Contractors oder von ihm gepachtet. Kosten und Gewinn des Contractors werden auf der Grundlage von Preisen für die Wärme gedeckt. Die Mieter erhalten Wärme zur üblichen Kostenbelastung.

Beispiel:
In einem Altenzentrum existiert eine zentrale Wärmeversorgung für die Bereiche Altenzentrum und Altenwohnungen. In der Heizzentrale stehen ein Gas- und ein Ölkessel. Da der über 20 Jahre alte Ölkessel nicht mehr einsatzfähig ist und der bisherige Ölvorratsraum in Zukunft für andere Zwecke genutzt werden soll, ist die Wärmeversorgung für die Zukunft neu sicherzustellen. Für die Sanierungsmaßnahmen kommen drei Möglichkeiten in Betracht:
  1. reiner Kesselbetrieb mit zwei Gaskesseln
  2. Installation einer Blockheizkraftwerk-Anlage durch das Altenzentrum
  3. Installation einer Blockheizkraftwerk-Anlage durch einen externen Betreiber
Um eine Entscheidung fällen zu können, wird eine energetische Untersuchung durchgeführt. Ergebnis dieser Untersuchung ist die Entscheidung, die Investition und den Betrieb der Wärmeerzeugungsanlage an ein Energiedienstleistungsunternehmen zu vergeben. Für die Entscheidung war ausschlaggebend, dass die Eigentümer des Altenzentrums in Zukunft nicht mehr selber eine Wärmeerzeugungsanlage betreiben, sondern sich auf das Pflegen und Betreuen von Menschen konzentrieren wollten. Darüber hinaus verspricht diese Lösung folgende Vorteile:
  1. keine eigenen Investitionsaufwendungen,
  2. freiwerdendes Kapital für andere Sanierungsmaßnahmen,
  3. keine höheren Kosten für Wärme,
  4. keine eigenen Wartungs- und Reparaturaufwendungen mehr,
  5. Einfachere Abrechnung und geringerer Verwaltungsaufwand.

Einspar-Contracting

Der Contractor garantiert durch seine Investitionen eine Einsparung an Energie- und Betriebskosten und erhält Teile des Geldwertes der Einsparung als Entgelt (Contracting-Rate).
Diese Form des Contracting bietet sich für Bereiche an, in denen eine hohe Verbrauchsminderung erreichbar ist, sei es im Bereich Beleuchtung, Klima, Heizung, Pumpen, Druckluft oder elektrische Antriebe. Es lohnt sich nur bei größeren Objekten mit hohem Einsparpotential, das die nötigen Investitionen übertrifft. Da dies selten der Fall ist und weil sich die Kalkulierbarkeit der Rahmenbedingungen schwierig gestaltet, ist Einspar-Contracting weniger verbreitet.
Für Kommunen, die mehrere Einrichtungen zu betreuen haben, kann das Einspar-Contracting aber durchaus interessant werden.Beispiel:
Die rheinische Stadt Grevenbroich hat mit einem Contractor einen Energieeinsparvertrag mit acht Jahren Laufzeit geschlossenen, der ihn verpflichtet, Maßnahmen zur Energieoptimierung in sechs verschiedenen Gebäuden - das Rathaus, das Stadtbad und vier Schulen - durchzuführen und zu finanzieren.

Als Maßstab für die Einsparung wurde eine "Baseline" festgelegt, d.h. es wurde auf der Grundlage der Verbrauchsdaten der letzten Jahre die Entwicklung des Energieverbrauchs in den nächsten Jahren eingeschätzt, wie sie ohne Energiesparmaßnahmen verlaufen wäre.

Bezogen auf diese Baseline garantiert der Contractor 25,5 % Einsparung (Garantie-Einsparung), die er zu 100% als Vergütung erhält. Bei Überschreitung der festgelegten Einsparung wird die Stadt als Auftraggeber mit 30% beteiligt (Bonusregelung). Durch verbesserte Wärmeisolierung, Modernisierung der Heizungssysteme und den Bau eines Blockheizkraftwerkes für das Schwimmbad sparen die Grevenbroicher je nach Gebäude Energiekosten von 20 bis 40 Prozent ein.
(Quellen: "Der Facility Manager" Mai 2000; Energiespar-Contracting als Beitrag zum Klimaschutz Ratgeber für Energiespar-Contracting in öffentlichen Liegenschaften. Hg.: Umwelt Bundesamt)
Vieles ist möglich! – Gestaltungsvarianten

Es existiert ein großes Feld von gewerblichen Wärmelieferanten mit sehr individuell gestalteten Angeboten
Kombiniertes Einspar- und Energieliefer-Contracting
Beispiel der Stadt Hagen1
Die Stadt Hagen in Westfalen beschloß im Herbst 1996, die gesamte öffentliche Gebäudebewirtschaftung neu zu strukturieren. Im Eigentum der Stadt Hagen befinden sich 310 öffentliche Liegenschaften mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 520.000 m2 Nutzfläche.
Aufgrund der defizitären Haushaltslage war es der Stadt Hagen in der Vergangenheit nicht möglich, die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen im notwendigen Umfang zu erfüllen. Aus dieser Situation heraus ist über die Jahre hinweg ein Instandhaltungsstau entstanden und es war davon auszugehen, daß durch geeignete technische Investitionen erhebliche Energieverbrauchs- und Energiekostenminderungen erzielt werden können.
Es wurde eine verwaltungsinterne Projektgruppe gebildet mit der Zielsetzung, eine Konzeption zu entwerfen, die folgende Prämissen erfüllt:
  • Die erforderlichen Investitionen sind ohne eigenen Kapitaleinsatz zu tätigen.
  • Es soll eine Reduzierung der Unterhaltungskosten bei gleichzeitiger Senkung des Energieverbrauchs erreicht werden.
  • Es sollen die Schadstoffemissionen gesenkt werden (Klimaschutz).
Nach Analyse des Anbietermarktes für Energiespar-Contracting wurden 17 Unternehmen zu einem Ideenwettbewerb aufgefordert. Nach Prüfung und Auswertung der Vorschläge hat sich die Projektgruppe der Stadtverwaltung für die Umsetzung einer Mischform aus Einspar- und Energieliefer-Contracting entschieden, dessen zentrales Element das "Hagener Budgetmodell zur Energiebewirtschaftung" ist. (s. Abb. unten)
Die energetische Gebäudebewirtschaftung wird an ein privatwirtschaftliches Energiedienstleistungsunternehmen vergeben, daß neben einer Senkung der laufenden Versorgungskosten für Wärme, Strom und Wasser auch eine jährliche Energieverbrauchsreduzierung garantiert. Zusätzlich obliegt dem Dienstleister die Betreuung und Instandhaltung aller versorgungstechnischen Einrichtungen innerhalb des Vertragszeitraums einschließlich Störungsbehebung. Ferner obliegt ihm die Abwicklung des Zahlungsverkehrs für Energie- und Wasserrechnungen sowie der Aufbau und die Umsetzung eines kontinuierlichen Energie-Controlling.
Dem Contractor wird seitens der Stadt Hagen ein jährliches Energiebewirtschaftungsbudget zur Verfügung gestellt, dessen Höhe an die bisherigen Kosten für die Versorgung und Instandhaltung abzüglich einer garantierten Kosteneinsparung angelehnt ist. Der Contractor deckt aus diesem Budget alle Aufwendungen des laufenden Energie- und Wasserbezugs, die Bewirtschaftung der Energieanlagen einschließlich investiver Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs sowie auch alle erforderlichen Ersatzinvestitionen im Rahmen der Instandhaltung.

Als eine Besonderheit enthält das Energiebewirtschaftungsbudget ein Jahresinstandhaltungsbudget, zu dem der Contractor das Garantieversprechen abgegeben hat, ab dem dritten Vertragsjahr das Instandhaltungsbudget um jährlich mindestens 15 % zu senken. Somit sind in diese Projektform nicht allein die Aufgaben der Senkung von Energieverbrauch und Energiekosten einbezogen, sondern es wird zusätzlich ein Augenmerk auf die Reduzierung der instandhaltungsbedingten Verwaltungsaufwendungen gelegt.
Im Hinblick auf die geplante Projektrealisierung ab 1.1.1999 haben die örtlichen Energieversorger - Stadtwerke Hagen AG und Elektromarkt AG - das gemeinsame Tochterunternehmen Energiedienste Hagen GmbH (EDH GmbH) gegründet, mit dem die Stadtverwaltung einen spezifischen Vertrag zur Umsetzung des Budgetmodells erarbeitet und unterzeichnet hat.
 

Auswirkungen auf Miete und Nebenkosten

Wärmecontracting - mehr als nur Wärme
Das Wärmecontracting stellt den Gebäudeeigentümer nicht nur vor die Wahl, die Methode der Beheizung des Gebäudes zu ändern, sondern zieht auch eine Reihe von mietrechtlichen Fragen nach sich.


Vorschriften bestimmen das Leben - hier ein kleiner Überblick über die wichtigen Rechtsquellen für das Wärmecontracting aus mietrechtlicher Sicht.

Die mietrechtlichen Folgen der Umstellung auf Wärmecontracting regeln sich in erster Linie nach den mietvertraglichen Absprachen und sind deshalb individuell zu beurteilen. Hier kann deshalb nur ein Überblick gegeben werden, der sich an den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen orientiert. Es liegen mittlerweile viele, sich zum Teil auch widersprechende Gerichtsentscheidungen vor. Bei deren Bewertung ist zu berücksichtigen, dass sie für die Bedingungen des konkreten Falles gelten und nur bei sorgfältiger Analyse verallgemeinerungsfähig sind. Eine relativ verlässliche Orientierung ergibt sich aus den Urteilen der meist zweitinstanzlich zuständigen Landgerichte.
Wenn im Weiteren von Heizung bzw. Wärme gesprochen wird, so gilt dies auch für die Versorgung mit Warmwasser.

Heizung oder warme Wohnung ?

Der Mieter hat nicht zwangsläufig einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung, sondern auf eine beheizbare Wohnung, sonst wären beispielsweise Mietverhältnisse über Wohnungen mit einer Ofenheizung nicht möglich. Es reicht also aus, daß die Wohnung "warm wird". Wie dies erfolgt ist nicht der entscheidende Punkt. Es ist daher generell denkbar, daß die Wärme nicht vom Vermieter geliefert wird, sondern direkt vom Wärmelieferanten. Aus diesem Gedanken lassen sich generell zwei Modelle in den Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter, Mieter und Wärmelieferanten ableiten, die weiter unterteilt werden können:

 
Der herkömmliche Zustand der Wärmeversorgung Der Vermieter schließt mit dem Mieter einen Mietvertrag ab, in welchem er dem Mieter die Beheizung über eine zentrale Wärmeerzeugungsanlage im Eigenbetrieb zusichert. Er kann dann nur die in § 7 Abs. 2 der HeizKostV genannten Kosten auf den Mieter weitergeben. Dies sind im einzelnen die Kosten für folgende Leistungen:

Die Situation bei gewerblicher Lieferung von Wärme

Wird vereinbart, daß die Wärme durch einen gewerblichen Wärmelieferanten geliefert wird, so umfassen die Kosten, die an den Mieter weitergegeben werden können, weitere Positionen.

Beachten Sie, daß die Aufsplittung von Grund- und Arbeitspreis von Anbieter zu Anbieter variieren kann.
Die derzeitige Situation in der Rechtsprechung macht die zusätzlichen Positionen zum Teil von der mietrechtlichen Ausgangssituation abhängig.

Gegenüberstellung der Rechtsbeziehungen

Die derzeit vorherrschende Vertragsform bei Einschaltung eines Wärmelieferanten.
Vermieter und Mieter schließen einen Mietvertrag, der den Vermieter berechtigt, die Wärmeversorgung einem Wärmelieferanten zu übertragen. Die Abrechnung der Kosten erfolgt durch den Vermieter. Man bezeichnet diese Form auch als Wärmeservice.
Eine andere Vertragsform bei Einschaltung eines Wärmelieferanten.
Der Vermieter verpflichtet den Mieter im Mietvertrag, den Wärmeversorgungsvertrag direkt mit dem Contractor abzuschließen. Dieser stellt dem Mieter die Heizkostenabrechnung und übernimmt das Inkasso. Diese Variante, die auch als Wärmedirektservice bezeichnet wird, ist nicht so stark verbreitet
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die bei Neuabschluß eines Mietvertrages den Mieter verpflichtet, den Wärmeversorgungsvertrag direkt mit dem Wärmelieferanten abzuschließen, könnte wie folgt aussehen:
Der Mieter verpflichtet sich, mit dem Unternehmen XY einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen und Wärme und Warmwasser von diesem zu beziehen.

"Pacta sunt servanda" oder von der Aufgabe der mietvertraglichen Gestaltung
 Wie aus den vorangegangenen Erläuterungen hervorgeht, bringt die gewerbliche Lieferung von Wärme eine Palette von Vorteilen mit sich. Die mietvertraglichen Gestaltungen werfen jedoch Fragen auf. Ausschlaggebend ist jeweils die vertragliche Ausgangssituation, denn die Umstellung auf die gewerbliche Lieferung von Wärme stellt möglicherweise eine Vertragsänderung dar. Somit wäre das Mitwirken des Mieters notwendig, da geschlossene Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda) und nicht einseitig geändert werden können. Betrachten wir folgende Situationen:


1. Neuvermietung
Wird bei Begründung des Mietverhältnisses vereinbart, daß die Beheizung über einen Wärmelieferanten erfolgt, so ist dies rechtlich unproblematisch.
Eine mögliche Vereinbarung könnte wie folgt lauten:
Die Versorgung der Mietsache mit Wärme für Raumheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch das Wohnungsunternehmen, sondern durch das Unternehmen XY.
Eine ähnliche Situation findet der Mieter auch bei der Beheizung mittels einer Gasetagenheizung vor, da er auch in diesem Fall den Vertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen schließt. Im Gegensatz zum Wärmelieferanten wird jedoch nur der Brennstoff (Gas) geliefert und die Wärmeerzeugungsanlage steht im Eigentum des Vermieters.

2. Umstellung bei bestehendem Mietverhältnis mit vertraglichem Vorbehalt
Möglicherweise wird die Wohnung derzeit noch durch die Wärmeerzeugungsanlage des Vermieters beheizt, jedoch möchte dieser sich die Option offenhalten, später auf eine gewerbliche Lieferung von Wärme umzusteigen. Hier empfiehlt es sich bereits im Mietvertrag diesen Schritt vorzubehalten.
Ein Beispiel für eine Vertragsgestaltung:
Der Vermieter kann die Versorgung mit Wärme für die Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung einem geeigneten Versorgungsunternehmen übertragen. Der Mieter verpflichtet sich in diesem Fall mit dem Versorger direkt einen Vertrag abzuschließen.
Zu beachten ist hierbei, daß die Klausel, sofern es sich um einen Formularmietvertrag handelt, nach dem AGB - Gesetz zu prüfen ist und eventuell nach § 305 c BGB für unwirksam erklärt werden könnte, wenn sie als überraschende Klausel anzusehen ist. Entscheidend für die Wirksamkeit ist, daß die Vereinbarung von einem durchschnittlich einsichtsfähigen und rechtsunkundigen Mieter verstanden wird.
Es ist vorteilhaft, bei einem Mieterwechsel eine oben dargestellte Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, um sich als Vermieter die Option für einen Wechsel der Beheizung offen zu halten.

3. Umstellung bei bestehendem Mietverhältnis ohne vertraglichen Vorbehalt
Enthält der Mietvertrag keine Regelung, wie die Beheizung erfolgt oder eine Möglichkeit für den Vermieter die Beheizungsmethode zu ändern, so kann die Zustimmung des Mieters notwendig sein, da es sich um eine Vertragsänderung handeln kann. Ob die Übertragung der Wärmeversorgung für vermieteten Wohnraum eine Vertragsänderung darstellt und somit die Zustimmung des Mieters notwendig ist, ist derzeit nicht abschließend geklärt.
Drei wesentliche Ansichten sind zur Zeit in der Diskussion:
1.     Die Umstellung stellt eine Vertragsänderung dar. Dies bewirkt, daß der Mieter der Umstellung zustimmen muß.
2.     Die Umstellung kann einseitig durch den Vermieter vorgenommen werden, mit der Einschränkung, daß die Kostenbelastung nicht höher ausfällt, als vor der Umstellung.
3.     Die Umstellung kann einseitig durch den Vermieter vorgenommen werden und die Gesamtbelastung des Mieters kann höher ausfallen als zuvor, da auch der Umweltschutzaspekt beachtet werden muß.
Geht man davon aus, daß es sich um eine Vertragsänderung handelt, so ist in der Regel nur dann auf die gewerbliche Lieferung von Wärme umzusteigen, wenn dem alle Mieter zustimmen, da die Sachlage für den Vermieter sonst zu unübersichtlich wird. Ausnahmsweise kann es sinnvoll sein, für eine gewisse Zeit zwei Heizsysteme zu betreiben, wenn bspw. die nicht zustimmenden Mieter demnächst ausziehen sollten. Für den Vermieter ist im Vorfeld nicht eindeutig zu erkennen, ob alle Mieter der Vertragsänderung zustimmen. Daher sollte er sich von den zustimmenden Mietern lediglich die Umstellung gestatten lassen und sich nicht dazu verpflichten oder ein Rücktrittsrecht vereinbaren, falls nicht alle Mieter zustimmen sollten.
Tip: Sie sollten die Vorteile durch die Direktlieferung der Wärme für den Mieter den längerfristigen Nachteilen durch die bisherige Beheizung gegenüberstellen.
Hinweis: Beachten Sie, daß auch im Mietrecht das Recht zum Widerruf von Haustürgeschäften gemäß § 312 BGB Anwendung findet, wenn Sie die Vertragsänderung mit dem Mieter an seinem Arbeitsplatz oder in seiner Wohnung vereinbaren. Dem Mieter steht dann gemäß § 355 BGB eine zweiwöchige Widerrufsfrist zu, die erst zu Laufen beginnt, wenn er ausdrücklich über das Widerrufsrecht belehrt worden ist.

Objektbindung
Wegen des hohen Kapitaleinsatzes, der insbesondere bei innovativen Kombinationen erforderlich ist, sollten sich die Mieter/Nutzer und die Hauseigentümer generell auf eine langfristige Bindung an jeweils einen Energielieferanten für das gesamte Objekt einstellen bzw. bereits in der Planungsphase entsprechende Festlegungen treffen. Es sind Einbindungen und Begründungen für die Mietverträge erforderlich, die dem Mieter/Nutzer erklären, dass die Bindung erforderlich ist um die Projekte finanzieren zu können. Beispielsweise kann ein Wärmelieferant kein BHKW errichten und betreiben, wenn er den Strom im Objekt nicht verkaufen kann, dann ist ein solches Projekt von vornherein unrentabel. Lassen sich die Beteiligten auf die Bindung ein, so kann der Lieferant marktübliche und in aller Regel günstigere Preise für den Strom anbieten. Dies liegt an der derzeitigen gesetzlichen Konstellation (Ersparung von Durchleitentgelten und der Stromsteuer), die dann für die Refinanzierung des Projektes verwendet werden können und zu einem Teil natürlich an die Nutzer weitergegeben werden können.

Handelt es sich aus mietrechtlicher Sicht um eine Modernisierung?

Was ist Modernisierung?
Die Ankündigung der Modernisierung
Der Duldungsanpruch
Special für das Wärmecontracting
Was ist Modernisierung?
Wird eine neue Heizung eingebaut, z.B. von einer Ofenheizung auf eine Zentralheizung umgestellt, so handelt es sich um eine Modernisierung.
Unter Modernisierung versteht man gemäß § 554 Abs. 2 BGB "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums". Eine Einsparung von Energie war nach altem Recht nur dann eine Modernisierung, wenn sie nachhaltig war. Dies wurde bei Primärenergieeinsparungen von 10-20% angenommen, wobei dieEntscheidungen der Gerichte variierten. Ob nach neuer Rechtslage auch bei geringeren Einsparungen eine Modernisierung anerkannt wird, bleibt abzuwarten.
Die Modernisierung ist generell eine einseitige Vertragsänderung von Seiten des Vermieters.
Beispiele für eine Modernisierung:
  • Ersetzen einer Ofenheizung durch eine Zentralheizung
  • Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung
  • Wärmedämmung von Dächern und Fassaden
  • Verbesserung der Belichtung/ Belüftung
Die gemeinsame Grundlage für preisgebundenen und preisfreien Wohnraum bildet § 554 BGB.
Weil das Gesetz dem Vermieter hier ein einseitiges Bestimmungsrecht gewährt, bedarf es nicht der Zustimmung des Mieters.
Die Ankündigung der Modernisierung
Der Vermieter muß Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. In der Ankündigung muß genau beschrieben sein:
  • Art und Umfang der Arbeiten im einzelnen,
  • wann genau mit den Arbeiten begonnen wird,
  • voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten,
  • welche Mieterhöhung zu erwarten ist (genaue Berechnung der Modernisierungskosten und der daraus resultierenden monatlichen Mieterhöhung der einzelnen Wohnung).
Achtung: Die Ankündigungspflicht entfällt bei Maßnahmen
1. die mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind (z. B. Installation einer Gegensprechanlage)
und
2. zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (maximal 5 %) führen.
Der Einbau einer neuen Heizungsanlage dürfte regelmäßig ankündigungspflichtig sein.
Konkludentes Dulden: Hat der Mieter die Modernisierungsmaßnahme konkludent (durch schlüssiges Verhalten) geduldet, z. B. indem er Handwerkern den Zutritt zu seiner Wohnung gestattet, so liegt darin eine vollwertige Duldung und zwar auch, wenn die Modernisierungsankündigung des Vermieters nicht korrekt war.
Der Duldungsanpruch
Der Mieter muß die Modernisierung dulden, es sei denn sie bedeutet für ihn eine Härte, die auch bei einer Würdigung des berechtigten Interesses des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist.
Die Härte kann liegen in:
·         vorzunehmenden Arbeiten
·         baulichen Folgen
·         vorausgegangenen Verwendungen des Mieters
·         erwarteter Mieterhöhung
Die Mieterhöhung ist dann keine Härte, wenn die Räume nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt werden.

Bei der Umstellung von einer Ofenheizung auf eine Zentralheizung dürfte die Mieterhöhung regelmäßig nicht als Härtegrund anerkannt werden.
Sollte der Mieter die Maßnahme nicht dulden, so hat der Vermieter die Möglichkeit auf Duldung zu klagen.
Special für das Wärmecontracting.
Duldung der Modernisierung = Zustimmung zur Wärmelieferung?
Auch hier gibt es noch keine einheitliche Linie in der Rechtsprechung. Eine Auffassung besagt, dass die Duldung der Modernisierung auch die Duldung der Umstellung der Wärmeversorgung durch einen Dritten beinhaltet. Jedoch bedeutet die Duldung der Modernisierung vom Grundsatz her keine Zustimmung, sondern vielmehr das Hinnehmen. In den Fällen, in denen die Umstellung auf Wärmelieferung nur mit Zustimmung des Mieters möglich ist, kann nicht davon ausgegangen werden, daß aus der Duldung der Modernisierung schon die Zustimmung zur Einführung vonWärmelieferung abgeleitet werden kann.

Mietpreisrechtliche Folgen

Die Folgen, die sich aus dem Wärmecontracting für das Mietpreisrecht ergeben sind vielfältig und hängen sowohl von der heizungstechnischen Ausgangssituation, der Mietvertragsgestaltung als auch von der Wohnraumkategorie (preisfrei oder preisgebunden) ab. Betrachten wir eine typische Situation als Folge einer Modernisierung zum einen im preisfreien und zum anderen im preisgebundenen Wohnraum. In beiden Varianten gehen wir davon aus, daß der Mieter die Betriebskosten als Vorauszahlung neben der Miete zahlt und daß auf das Vollcontracting umgestellt wird.
1. Mietpreisrechtliche Folge nach der Umstellung im preisfreien Wohnraum
Baut der Contractor die Wärmeerzeugungsanlage, so steht dem Vermieter nicht das Recht zu, die Miete gemäß § 3 MHG zu erhöhen, da er nicht der Bauherr ist. Für den Mieter folgt somit, daß er eine neue Beheizung ohne Erhöhung der Grundmiete erhält.

Beachten Sie, daß die Umstellung dazu führen kann, daß der Gesamtmietzins nach der Modernisierung etwas höher ausfällt als ursprünglich. Dies ist aber nur ein scheinbarer Nachteil, da gemäß der gängigen Rechtsprechung die Mieterhöhung nach einer Modernisierung durch den Vermieter ebenfalls höher ausfallen kann, als an Betriebskosten eingespart wird. Die Grenze wird bei einer Erhöhung von 200 % der eingesparten Betriebskosten gezogen. Würden also 2,-- DM/ m2/ Monat Betriebskosten gespart, so könnte gemäß § 3 MHG der Mietzins um 4,-- DM/ m2/ Monat erhöht werden. Dies ist nachvollziehbar, wenn man sich verdeutlicht, daß es um Energieeinsparung und nicht vorzugsweise um die Einsparung von Geld geht. Es gilt, daß es nicht zwangsläufig billiger wird, aber in jedem Fall besser. Durch die Einsparung an den reinen Heizkosten, aufgrund der modernen Technik, kann sich aber auch eine Senkung der Gesamtbelastung ergeben.
Achtung:
Wird die Beheizung aus der Leistung des Vermieters herausgenommen und an den Contractor übertragen, so kann sich unter Umständen eine Änderung des betreffenden Mietspiegelfeldes ergeben und so eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete ergeben. Eine Erhöhung der Grundmiete nach § 558 BGB kann dann für einen gewissen Zeitraum, bis die üblichen Entgelte entsprechend angestiegen sind, eingeschränkt oder ausgeschlossen sein.
2. Mietpreisrechtliche Folge nach einer Umstellung im preisgebundenen Wohnraum
Mit Wirkung zum 1.1.2002 ist das gesamte Recht des sozialen Wohnungsbaus geändert worden. Für die Vermietung der Gebäude, deren Förderung bis zum 31.12.2001 erfolgt oder beantragt wurde, gilt das alte Recht weiter. Hier gilt gemäß § 8 WoBindG das Kostenmietenprinzip, wonach der Vermieter kein höheres Entgelt verlangen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Da das Entgelt des Contractors Kosten enthält, die in der Grundmiete (Durchschnittsmiete) enthalten sind, muß dies entsprechend gesenkt werden, da es sonst zu einer Doppelbelastung des Mieters kommt. Dies ist im § 5 Abs. 3 der Neubaumietenverordnung geregelt.
Für die Wohnungsbauvorhaben, deren Förderung nach dem 1.1.2002 beantragt und bewilligt wird, gilt das neue Wohnraumförderungsgesetz. Dort sind u.a. die bisher geltenden Vorschriften über die Kostenmiete abgeschafft. Es gilt gemäß § 28 WoFG als höchstzulässige Miete die Miete, die in der Förderzulage für das jeweilige Projekt festgelegt worden ist. Wie sich hier eine nachträgliche Änderung der Kostenstruktur des Vermieters, der die Wärmeversorgung einem Wärmelieferanten übergibt, auswirkt, ist nicht ausdrücklich geregelt und wird deshalb im Zweifel nach allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen zu bestimmen sein. Bei Neubauvorhaben, bei denen von Anfang an die Wärmelieferung vorgesehen ist, kann davon ausgegangen werden, daß die Festlegung der höchstzulässigen Miete in der Förderzusage dies berücksichtigt.
Beachten Sie, daß umstritten ist, ob die Entlastung der Durchschnittsmiete exakt der Mehrbelastung durch die Umlage der Heizkosten durch den externen Betreiber entsprechen muß.

Häufig gestellte Fragen:
 Die Vorteile des Contracting sind so gravierend, daß man sich sofort fragt, wo der "Haken" an der Sache ist.
Tatsächlich gibt es eine Reihe von Fragen, die Gebäudeeigentümer zögern lassen, Energielieferungsverträge abzuschließen. Häufig gestellte Fragen sind z.B.

Vertragsgestaltung: Contractor - Gebäudeeigentümer

Contracting-Verträge zwischen dem Contractor und dem Gebäudeeigentümer sind eine diffizile Angelegenheit. Zu regeln sind im Wärmelieferungsvertrag vor allem folgende Punkte:
  • die Art des Wärmeträgers,
  • die Menge der zu liefernden Wärme,
  • die physikalischen Einzelheiten, wie etwa Nachtabsenkungen, können in den technischen
    Anschlußbedingungen geregelt werden,
  • der Ort der Versorgung und die exakte Übergabestelle der Wärme,
  • die technischen Anschlußbedingungen,
  • der Wärmepreis,
  • die Preisänderungsklausel,
  • das Zutrittsrecht gemäß § 16 AVB FernwärmeV,
  • die Vertragslaufzeit,
  • die Einstellung der Versorgung gemäß § 33 AVB FernwärmeV, etwa bei Zahlungsrückständen des Kunden.
Es gibt jedoch keinerlei Vorgaben, welche Passagen ein guter Liefervertrag enthalten sollte. Beim Wärmecontracting ist dann, wenn man vorformulierte Verträge verwendet, in jedem Fall die AVB FernwärmeV einzuhalten, die eine Vielzahl von praktischen Fragen des Vertragsverhältnisses in angemessener Weise regelt. Es ist aber darauf zu achten, daß man, wenn nötig, einzelfallbezogen Abweichungen vereinbart.
Ein guter Vertrag zeichnet sich dadurch aus, daß er auf den Einzelfall eingeht. Falsch formulierte Verträge führen nicht selten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Contracting-Partnern. Besonders gewarnt wird vor der Verwendung von Formularverträgen, in denen Vertragsalternativen vorgegeben sind, die durch Ankreuzen oder Streichung "individualisiert" werden sollen. Allein der Glaube, dass nur die hier aufgeführten Alternativen überhaupt in Betracht kämen, sprechen gegen die Verwendung derartiger "Muster". Deshalb ist es notwendig, daß in jedem einzelnen Fall sowohl die Techniker wie auch die Juristen sämtlicher beteiligter Unternehmen vertrauensvoll zusammenarbeiten.
Da aber die Erstellung von Contracting-Verträgen auch für Juristen noch nicht alltäglich ist, schließt das Hinzuziehen eines Anwalts das Risiko nicht vollständig aus, dass eine Klausel juristisch oder formal falsch formuliert ist.

Gebäudeeigentümer, die Mitglied im Verband sind, können beispielsweise Musterverträge anfordern, oder Verträge prüfen lassen. Sie sparen dadurch nicht nur Zeit, Geld und Personal, sondern erhalten Rechtssicherheit und u.U. auch eine Auswahl an möglichen Contractoren, die sich in dem Geschäftsfeld auskennen.
Contractoren, die einen Wärmelieferungsvertrag des VfW verwenden, bietet der Verband an, diesen Vertrag und die Kalkulation des Wärmepreises durch unabhängige Gutachter auf Plausibilität überprüfen zu lassen, um sachliche und formale Fehler auszuschalten.
Das Hauptproblem ist in der Regel die Eigentumssicherung.
Bei unpräzisen Verträgen läuft der Contractor Gefahr, sein Eigentum an der Anlage zu verlieren. Da sich auch die Banken in diesem Geschäftsfeld noch nicht gut auskennen, wird zwar finanziert, aber die Bonität des Wärmelieferanten dabei zugrunde gelegt. Ob das Projekt vertraglich gut abgesichert ist und ob die Kalkulation stimmt, liegt nicht im unmittelbaren Interesse der Banken.
Gerade der Mittelstand, der im Contracting-Bereich tätig ist, ist auf stabile Verträge angewiesen. Denn scheitert ein Projekt an einem kleinem Fehler im Vertrag, kann schnell der ganze Betrieb vor dem Ruin stehen.
Vertragskosten:
Ein Anwalt, der über wenig Erfahrung mit Contracting-Lösungen verfügt, wird viele Stunden für die Vertragserrichtung brauchen, die er sich gut bezahlen läßt.
Die Kosten für ein spezielles Contracting-Projekt sollten deshalb mit dem beratenden Anwalt vor der Beauftragung vereinbart werden. Als Maßstab für die Honorarbeträge können Kaufverträge über Liegenschaften herangezogen werden. Es empfiehlt sich, diese Beratungskosten bei der Kalkulation zu berücksichtigen.

Ausschreibungen
Die Vorgehensweise zum Abschluß eines Contractingvertrages sieht in der Regel eine Ausschreibung vor. Die Gestaltung einer Contracting-Ausschreibung stellt aber auch für erfahrene Ingenieurbüros eine Herausforderung dar, denn es gibt bisher
  • keine einheitliche Begriffsdefinition,
  • keine Normung,
  • keine Vorgaben für Ausschreibungsverfahren und
  • sehr unterschiedliche Meinungen darüber, was ein Contractor einem Gebäudeeigentümer oder einem Mieter zumuten darf und was ein Gebäudeeigentümer von einem Energiecontractor erwarten kann.
So sind es derzeit hauptsächlich die besonders innovationsfreudigen Gebäudeeigentümer, die ihre Objekte im Contractingverfahren mit Energie versorgen. Bei einen großen Teil der Gebäudeeigentümer gibt es Akzeptanzprobleme. Sie greifen immer noch auf konventionelle Verfahren zurück und nutzen die Vorteile des Contracting nicht in dem Maß, wie es möglich wäre.
Damit nicht gerade diejenigen, die sich an neuen Verfahren beteiligen, unnötig mit "Kinderkrankheiten" kämpfen müssen oder als Tester mißbraucht werden, bieten neutrale Verbände auch hier ihre Hilfe an.
Gebäudeeigentümer können beim Verband für Wärmelieferung (VfW e.V.) unter www.vfw.de eine Musterausschreibungen abrufen. Es ist auch möglich, daß der Verband gemeinsam mit dem Gebäudeeigentümer eine Ausschreibung "maßschneidert".

Auf diese Weise kann ein erfahrener Mitarbeiter in einer Wohnungsverwaltung in relativ kurzer Zeit, eine Ausschreibung erarbeiten und ein Ausschreibungsverfahren festlegen, ohne daß er sich mit der Thematik bis ins Detail auseinandersetzen muß. Innerhalb weniger Tage können die Unterlagen veröffentlichungsreif entwickelt sein.
Nach Eingang der Angebote gibt der VfW Hilfestellung bei der Auswertung und führt nach Zuschlag die Prüfung der gelieferten Unterlagen des Energiecontractors durch.

Qualitätsstandards für Contractoren
Auf folgende Punkte sollte der Gebäudeeigentümer bei der Auswahl eines Wärmelieferanten achten:
1.     Betriebsgarantie für die Heizstation
2.     Vertragssicherung, die eine Weiterführung des Vertrages auch bei Ausscheiden des Wärmelieferanten garantiert (Treuhanderklärung)
3.     Referenzobjekte, für die der vorgelegte Wärmelieferungsvertrag schon abgeschlossen wurde
4.     Beratung beim Umgang mit den Mietern im Rahmen der Umstellung auf Wärmelieferung
5.     Unabhängige Begutachtung der Plausibilität des Vertrages
Es gibt sicherlich noch mehr Punkte, auf die man Wert legen sollte. Allerdings wird ein guter Wärmelieferant als Dienstleister seinem Kunden, dem Hauseigentümer, diese Sicherheiten und Unterstützung von sich aus anbieten.
Die Kunst besteht nur darin, einen qualifizierten Wärmelieferanten zu finden.
Es gibt noch keine Qualitätsstandards für Contractoren. Ausserdem wird die Auswahl eines geeigneten Contractors sowie die Möglichkeit, Leistungen miteinander zu vergleichen, um so schwieriger, je mehr Contractoren auf den Markt drängen. Aber nicht nur die Contractoren, auch die Eigentümer müssen auf Herz und Nieren geprüft werden, denn trotz der Fremdfinanzierung ist Contracting nicht dazu geeignet, völlig verschuldeten Gebäudeeigentümern aus der "Klemme" zu helfen.

Konkursrisiko

Contractingverträge haben in der Regel eine Laufzeit von zehn bis zu fünfzehn Jahren. Bei dieser Langfristigkeit ist das Konkursrisiko gerade bei mittelständischen Unternehmen immer vorhanden und es besteht die Gefahr, dass sie diese Projekte nicht über die gesamte Vertragslaufzeit betreuen und betreiben können. Viele Geldgeber scheuen deshalb vor der Finanzierung von durchaus lukrativen Projekten zurück, da sie kein Interesse daran haben, im Konkursfall Betreiber einer Energieerzeugungsstation zu sein oder für einen neuen Betreiber sorgen zu müssen, um den Kapitalrückfluß sicher zu stellen. Der Verband für Wärmelieferung bietet Energiecontractoren, aber auch Gebäudeeigentümern, Mietergemeinschaften und Geldgebern die Möglichkeit, vertragsrelevante Unterlagen auf Plausibilität zu prüfen. Bei

positivem Prüfungsverlauf kann die Weiterbetriebsgarantie des VfW beantragt werden, d.h. der Contractor kann die Garantie des Verbandes abfordern, die im Konkursfall des Contractors gewährleistet, daß sofort ein neuer, mit der eingesetzten Technik bestens vertrauter Contractor den Betrieb der Erzeugungsstation übernimmt. Dies führt dazu, daß keine Versorgungsunterbrechung eintritt und der Gebäudeeigentümer weiterhin die Abschlagszahlungen für die Energie leistet.
Finanzierung
Formen konventioneller Finanzierung
Sonderkredite und Förderprogramme
Leasing
Contracting
Aufgrund der Anlagengrösse ist der Kapitalbedarf zur Finanzierung von Energieanlagen, groß. Häufig können derartige Anlagen gar nicht konventionell, beispielsweise über ordentliche Betriebsrechnungen oder Bankkredite, finanziert werden, sondern erfordern innovative Finanzierungsmodelle, wie z.B. Leasing.
Formen konventioneller Finanzierung         Die Bank finanziert in Form von Krediten eine Anlage. Alle Darlehensbedingungen, wie Betrag, Zinsen und Fristen, sind weitgehend von der Bonität des Darlehensnehmers sowie den anlageseitigen Vertragsbedingungen abhängig.
Bei der konventionellen Finanzierung kommt es oft vor, dass während der Bauphase der Anlagehersteller den Kredit aufnimmt und die Anlage bis zur Abnahme durch den Käufer vorfinanziert. Die Eigentumsverhältnisse und damit der Kreditnehmer wechseln erst nach erfolgreicher Abnahme der voll funktionsfähigen Anlage.
In anderen Fällen übernimmt der Käufer - der spätere Eigentümer bzw. der Betreiber - die Kreditfinanzierung, oder er leistet zumindest Zahlungen zur Zins- und Tilgungsleistung. Zur Finanzierung einer Energieanlage kann indirekt auch die Erhöhung der Eigenkapitalbasis dienen, z.B. durch Erhöhung des Aktienkapitals. Das grössere Eigenkapital bildet die Grundlage zur Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital - Darlehen oder Anleihe - zur Finanzierung der Energieanlage.
Leasing           Leasing und Contracting sind verwandte Finanzierungsinstrumente.
Beim Leasing überlässt der Geber dem Nehmer das Leasing-Objekt - beispielsweise ein Auto - gegen Entgelt, die Leasing-Rate. Ausschlaggebend für die Risikoverteilung zwischen den beiden Partnern ist das Verhältnis von einer fest vereinbarten, meist mehrjährigen Grundmietzeit zur Lebensdauer des Objektes. Decken sich Mietzeit und Lebensdauer, liegt das Risiko gänzlich beim Leasing-Nehmer. Diese Finanzierung wird populär als Miet-Kauf bezeichnet. Wirtschaftlich betrachtet übernimmt der Nehmer alle Funktionen eines Eigentümers, der Leasing-Geber dagegen die Rolle des Kreditgebers. (Rechtlich bleibt der Geber Eigentümer des Objektes.)
Contracting     Im Contracting sind sowohl die Finanzierung, die Eigentumsfunktion als auch das Investitionsrisiko - häufig auch die Betriebsführung - ausgelagert und liegen beim Contractor (Contracting-Geber). Der Contracting-Nehmer (Contracting-Partner) vermietet den Raum zur Installation einer Energieanlage und bezieht fertige Produkte - Strom, Wärme oder anderes. Contracting-Vorhaben scheitern oft an der kritischen Grösse, denn für Banken lohnt sich der Aufwand zur Prüfung des Vorhabens erst ab einem bestimmten Investitionsvolumen. Der Umstand, dass die Kreditinstitute in der Regel nicht über das einschlägige Know-how verfügen, um rasch und projektgerecht zu entscheiden, hemmt viele Projekte. Diese hemmenden Faktoren können zu bankfremden Finanzierungs- oder Refinanzierungsformen führen.
Weiterbetriebsgarantie
Die Weiterbetriebsgarantie des Verbands für Wärmelieferung (VfW) trägt dazu bei, dass der Finanzierer trotz des Konkurses seines Kunden weiterhin den regelmäßigen Eingang der Zins- und Tilgungsleistung verbuchen kann.

Preisanpassung
Die Kosten für die eingesetzte Energie oder für Ersatzteile werden während der Vertragslaufzeit schwanken. Diese Schwankung ist, entsprechend der AVB FernwärmeV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme), Grundlage für eine Anpassung des Arbeits- und Grundpreises. Der Wärmepreis wird z.B. an die relevanten Indizes des Statistischen Bundesamtes oder Tarife für den Energiebezug gekoppelt. Die Kostenentwicklung zur Erzeugung der Wärme wird also objektiv ermittelt.
Diese Regelung dient dem Schutz der Verbraucher und der Sicherheit des Contractors: Die Verbraucher sind vor willkürlichen Preisanpassungen geschützt, und der Contractor kann unabhängig von der Preissituation die Versorgung sicherstellen.
Ferner wird diese Anpassung des Arbeitspreises verbrauchsabhängig gewichtet, wodurch die Faktoren im Sommer ein geringeres Gewicht haben als im Winter. Diese Preisanpassung erfolgt im Zuge der Jahresendabrechnung rückwirkend und mündet in eine Gutschrift oder in eine dann notwendige Nachzahlung.
Klingt kompliziert, ist aber ganz einfach: Die Verbraucher zahlen immer nur den anhand unabhängiger Veröffentlichungen ermittelten aktuellen Wert der Wärmeenergie.

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